对于一方婚前贷款购买不（bú）动产、婚后夫妻共同还贷（dài）的情（qíng）形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，分步计算的方法，第一步（bù）是计算不动（dòng）产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而（ér）这（zhè）里的不（bú）动产成本（běn）等于（yú）购买时不（bú）动产价格+共同（tóng）已还利息（xī）+其他费用（yòng）。在计（jì）算不动产升值率时，必须考虑利（lì）息成本，不能简单（dān）地（dì）用（yòng）不动（dòng）产现（xiàn）价（jià）格（gé）除以购买时价格（gé）直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及（jí）的成本，属（shǔ）于购房的（de）必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括（kuò）公共（gòng）维修基金和（hé）物业费（fèi），因（yīn）为其（qí）费用（yòng）产生的基础并（bìng）非交易（yì），而是不动产长期使用中产生的费用；第二步是计算非产（chǎn）权登记（jì）一方所得补偿，即共同还贷部（bù）分（fèn）乘以不动产（chǎn）升值率，该（gāi）数（shù）额的一半即为应补（bǔ）偿（cháng）的（de）数（shù）额。

       计（jì）算（suàn）具体补偿数（shù）额（é）时，应注（zhù）意（yì）确定计算时（shí）点，这里的增值是指婚后增（zēng）值（zhí），不包括婚（hūn）前增（zēng）值，后者属于一方的个人财产（chǎn）。

       同时还应考虑两种情（qíng）形下的修正问（wèn）题，一（yī）是离婚时贷款尚未清偿完毕（bì），只能将夫妻共同（tóng）已经偿还的（de）利息计（jì）入不动（dòng）产（chǎn）成本，而不能将长达20年或（huò）者30年的尚未还贷的（de）利息都纳入成本，否则（zé）会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的（de）升值收益、却要现时承担因计入（rù）所有利息导致补偿额（é）降低的（de）不公平（píng）结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结（jié）婚的情形，计算不动产（chǎn）升值率时（shí），应以结婚时不（bú）动产价格作为计算依据，不能（néng）以购（gòu）买（mǎi）时不动（dòng）产（chǎn）价（jià）格（gé）作为依据，因为购买不动产（chǎn）至（zhì）结婚（hūn）前这段时间不动产的增值（zhí）收（shōu）益（yì）属于一方婚前个人（rén）财产（chǎn）。

       我们认为，上述（shù）分步计算法简（jiǎn）明易（yì）懂好操（cāo）作，对审判实践中（zhōng）审（shěn）理相关（guān）的案件提供了可（kě）资借鉴（jiàn）的方法。

       另外需要指出的是，在离（lí）婚（hūn）分割争议房产时，不仅（jǐn）要（yào）明了“双方（fāng）婚（hūn）后共同（tóng）还贷支付的款项及其（qí）相对应财产（chǎn）增值部分”，同时要根（gēn）据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情（qíng）况，按照照顾子（zǐ）女和女方权益的原（yuán）则（zé）作出公（gōng）平裁判。也就（jiù）是（shì）说，计算出的补偿数（shù）额不是绝对（duì）的，可以根据案件（jiàn）的（de）实际情况行使一定（dìng）的自由裁量（liàng）权，目（mù）的只有一个，即（jí）相对（duì）公平合理地（dì）解决纠纷，平衡保护离婚双方当事（shì）人的利益（yì）。

       审判（pàn）实践中，有（yǒu）时也会遇到房价（jià）下跌的情况，比如（rú）购（gòu）买房产（chǎn）时在一个比较高的点位，婚后夫妻（qī）共（gòng）同还贷若干年后，离婚（hūn）时房产（chǎn）的现值反而比当初购买时（shí）下跌了。面对这（zhè）种（zhǒng）房产没有增值甚至出现负增长的（de）情况，我们认为，产权登（dēng）记一（yī）方至少（shǎo）要（yào）给（gěi）另一方共同还贷本（běn）息（xī）一半的补偿（cháng）。原因有二，一是一方婚（hūn）前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层（céng）、什么朝向（xiàng）的房产是（shì）购买方自己的选择，另一方婚后只是共（gòng）同参与还贷，购买（mǎi）方自然应（yīng）当承（chéng）担（dān）房价下跌的（de）风险；二是（shì）离婚时房产（chǎn）判归产权登（dēng）记一方，如（rú）果只是用（yòng）于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对（duì）其造（zào）成实（shí）质性损（sǔn）失。